◇サ行◇◇債務不履行 ◇敷金
◇私道負担 ◇借地権 ◇重要事項の説明義務 ◇守秘義務
◇使用貸借 ◇譲渡担保 ◇接道義務 ◇セットバック ◇先行登記 ◇専属専任媒介契約
◇専任媒介契約 ◇底地 |
【債務不履行(さいむふりこう)】
債務者が、その責めに帰すべき事由(故意、過失)によって、債務の本旨に従った履行をしないことをいう(民法415条)。履行期に遅れた履行遅滞、履行することができなくなった履行不能、および履行はしたが十分でなかった不完全履行の3つの態様がある。履行遅滞と不完全履行で、まだ履行の余地のある場合には、裁判、執行によって債務自体の履行の強制もできるが、債権者はこれとともに損害賠償の請求もできる(同条前段)。履行不能または不完全履行で、もはや履行の余地がない場合には、これに代わる損害賠償請求ができる(同条後段)。また双務契約などの場合には、債権者は契約を解除して自己の債務を免れ、もしくは原状回復を図ることができる。
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【敷金】
主として建物の賃借人が、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保するため賃貸人に交付する金銭をいう(民法316条、619条2項参照)。このほか権利金、保証金等も授受されることがあり、その性格および内容は当事者の合意によることになるが、敷金は契約が終了して、建物等を明け渡した後に、未払賃料等があればこれを控除したうえで返還される点に特徴がある。賃借人は契約継続中に、敷金によって不払賃料に充当させることはできない。敷金返還請求権は建物等を明け渡したときに発生するから、賃借人の建物等の明渡しと同時履行の関係にない。また敷金には利息を付さないのが普通であり、建物等の所有権(賃貸人の地位)が移転したときは、新所有者に引き継がれる。
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【私道負担】
不動産取引において、売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含まれている場合に、この私道敷地部分を私道負担という。私道には建基法42条の道路となる私道以外にも、通行地役権の目的となっているようなものを含む。また私道について所有権や共有持分を持たずに、利用するための負担金を支払うことになっている場合や将来生じることになっている私道負担も私道に関する負担に含まれる。宅建業法35条に規定する重要事項の説明では、宅建業者に対して、取引の際には前もって「私道に関する負担に関する事項」を説明することが義務付けられている。これは、私道負担のあることを知らないで取引をした購入者に対して、損害を与えないよう、あらかじめ私道の負担の内容を説明する義務を課したものである。
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【借地権】
建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいう(借地借家法2条1号)。借地権者は地代支払い等の義務を負うが、借地借家法は土地賃借権の登記(民法605条、不動産登記法1条)、または地上権の登記がなくても地上建物に登記があれば、借地権の対抗力を認め、その存続期間を定め(借地借家法3条)、契約の更新を広くみとめ(同法5〜7条)、さらに借地権の譲渡や借地転貸の場合の借地権設定者の承諾に代わる裁判所の許可(同法19条)や借地権者の建物買収請求権(同法13条)等の制度を設け借地権を強化した。借地権は、ひとつの財産権としての評価を受け、借地契約に当たっては、その割合の権利金が授受されることがある。
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【重要事項の説明義務】
宅建業者は、宅地建物取引に際し、売買、交換もしくは貸借の相手方、もしくは代理を依頼した者、またはその媒介に係る取引の各当事者(以下「相手方等」という)に対して契約が成立するまでに、その者が取得し、または借りようとしている宅地建物に関する一定の事項、すなわち私法上、公法上の権利関係・取引条件等について書面(重要事項説明書)を交付して、宅地建物取引主任者から説明をさせなければならない(宅建業法35条)。なお、宅地建物取引主任者は当該書面に記名押印をするとともに、説明をするときは、相手方等に対して、宅地建物取引主任者証を提示しなければならない。
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【守秘義務(しゅひぎむ)】
宅建業者およびその使用人、その他の従業者は、正当な理由がなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならず、宅地建物取引業を営まなくなった後、またはその使用人等でなくなった後でも同様とされている(宅建業法45条、75条の2)。宅建業者等は、宅地または建物といった依頼者の重要な財産について、相談を受けたり取引に関与したりして他人の秘密を知る機会が多いので、業務上知り得た他人の秘密を守ることを特に強く義務付けられている。「正当な理由」が認められる場合として、たとえば、裁判の際、または税務署の職員から法令に基づき証言を求められた場合等があげられる。
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【使用貸借】
借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約をいう(民法593条以下)。借主は契約に返還時期の定めがあるときはその時期に、その定めがないときは契約に定めた目的に従い使用収益を終えたとき等に、目的物を返還しなければならない。使用収益の対価を支払わない(無償)という点において賃貸借と異なる。使用貸借には、その目的物が住宅やその敷地であっても、借地借家法(平成4年7月31日までの契約の場合は、旧借地法、旧借家法、旧建物保護法)は適用されない。親族や雇用等特殊な人的関係のある者の間で約束されるが、そういう人的関係の崩壊したときに法的紛争を生ずることが少なくない。
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【譲渡担保】
債権保全のため、ある財産権を債権者に譲渡する形式の物的担保をいう。民法に規定はないが、取引の慣行から生まれ、判例学説によって認められた担保である。債務者乙は、債権者甲に譲渡担保に供した目的物をそのまま使用収益できるので、生産財等について多く設定されるが、不動産についても用いられ、登記原因を「譲渡担保」とすることも認められている。
債務が完済されると目的物の所有権は乙に復帰するが、弁済されないと甲はこれを第三者丙に売却し、または自己の所有とすることによって、優先弁済を受けることになる。ただし、甲は債権額を超える部分の精算をしなければならない。乙の他の債権者丁が目的物を差し押えたとき、甲は第三者異議の訴(民事執行法38条)ができる。
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【接道義務】
都市計画区域内において、建築物の敷地が建基法上の道路(自動車専用道路を除く)に2m以上接しなければならないことをいい、建築物およびその敷地の利用の便宜、避難・消防活動の確保等を図るため、道路のないところに建築物が立ち並ぶのを防止することを目的としている。なお、大規模な建築物や多量の物資の出入りを伴う建築物などについては、その用途または規模の特殊性に応じ、避難または通行の安全の目的を達成するため、地方公共団体は、条例で敷地と道路の関係について必要な制限を付加することができることとされている(建基法43条)。
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【セットバック】
本来は、日照の確保等のため、建物の上階を下階よりも後退させて建築することであるが、一般的には建基法の制限による次のような場合をセットバックという。
【いわゆる2項道路の場合】
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(1)敷地前面道路の幅員が4ｍ未満(いわゆる2項道路)の場合、その中心線から2ｍ(ただし、道路の反対側ががけまたは川などの場合は道路の境界線から水平に4ｍ)以上後退した線が道路の境界線とみなされ、敷地の一部を道路部分(セットバック部分)として負担する(同法42条2項)
(2)壁面線が指定されている場合、建築物の壁またはこれに代わる柱、2ｍ超の門・へいは壁面線を越えて建築できない(同法47条)。
(3)道路斜線制限により、中高層建築物の一部を後退して建築する(同法56条1項1号)
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【先行登記】
不動産取引においては、所有権移転登記の申請手続きおよび目的物の引渡しという売主の債務と、売買代金の支払いという買主の債務とは同時履行の関係にあるのが原則である(民法533条)が、金融機関が買主に融資する場合は担保を確保するため売主が最終代金を受け取る前に目的物の所有権移転登記等を金融機関から求められることがあり、これを実務界では先行登記と呼んでいる。なお、先行登記に伴う売主のリスクを回避するため、実務上、売主に借入金の受領権限を与える措置がとられる。
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【専属専任媒介契約】
媒介契約の一類型で、専任媒介契約に自己発見取引の禁止の特約(依頼者は、媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と、売買または交換の契約を締結することができない旨の特約)を付した契約である。
媒介契約を締結した業者は、
(1)．書面の交付義務、
(2)．価額等について意見を述べる際の根拠明示義務
が課されているが、さらに専属専任媒介契約を締結した業者は、
(3)．媒介契約の有効期間を3か月以内とすること、
(4)．依頼者の申し出がないと期間の更新ができないこと
等のほか、
(5)．1週間に1回以上業務の処理状況について報告すること、
(6)．媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録すること
などが義務づけられている。
| ＜専属専任媒介契約＞ |
| ｢この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけた時も貴社の媒介により売却します。｣ |
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→ ◇一般媒介契約 ◇専任媒介契約
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【専任媒介契約】
依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、媒介契約の一形式。専任媒介契約が締結されると、依頼者は他の業者への依頼が禁止されるが、宅建業者は他の業者から依頼書を横取りされることがないため、取引の相手方を積極的に見つける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できるなどのメリットがある。
宅建業法では
(1)．依頼者の利益が損なわれることのないよう、専任媒介契約の期間は3か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから3か月を超えないこと、
(2)．宅建業者は2週間に1回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること、
(3)．媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録すること
などを義務づけている(同法34条の2)
| ＜専任媒介契約＞
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| ｢この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。｣ |
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【底地(そこち)】
借地権の付着している宅地における当該宅地の所有権をいう。つまり、宅地に建物の所有を目的とする地上権・賃借権を設定した場合の、その宅地の所有権を指すものである。所有権に地上権・賃借権を設定すると地主に帰属する不完全所有権と借地人に帰属する借地権とに分かれるが、この不完全所有権が底地である。したがって、底地の価格と借地権の価格とは密接に関連している。
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